万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做(zuò)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达(dá)北(běi)分(fēn)），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道(dào)属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实(shí)际(jì)上(shàng)都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬也是(shì)万柳书(shū)院的(de)业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确(què)实已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业(yè)主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发(fā)商，要求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房款(kuǎn)或办(bàn)理(lǐ)房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支付全部价戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果(guǒ)这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但(dàn)却(què)在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被(bèi)誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些(xiē)对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦(lún)落(luò)到这个地步，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京(jīng)国戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班安的估(gū)值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周(zhōu)金辉夫(fū)妇还(hái)在(zài)持续(xù)质押手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京(jīng)国安(ān)，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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