文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入(rù)存(cún)量时代(dài)，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发(fā)展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方(fāng)法加快自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的(de)一(yī)块(kuài)地(dì)盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的(de)住(zhù)房(fáng)供不(bù)应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银(yín)行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度(dù)也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国(guó)香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地(dì)产市(shì)场的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到了重要(yào)作用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住(zhù)房(fáng)套数(shù)从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二(èr)十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社(shè)融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富(fù)效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发(fā)商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房(fáng)者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂(liè)等一(yī)系(xì)列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照(zhào)项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式(shì)支付(fù)，或(huò)按(àn)工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的(de)保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者(zhě)支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付(fù)，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银(yín)行(xíng)根据(jù)工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可(kě)零(líng)首付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可(kě)购买期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设(shè)计(jì)了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管(guǎn)，在确(què)认工(gōng)程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本(běn)二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融(róng)机构或(huò)指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外(wài)，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付违约(yuē)金，一(yī)般(bān)约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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